Private Abwasserleitungen: Welche Pflichten Eigentümerschaften in der Schweiz haben

Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Liegenschaft besitzt, ist für die Abwasserleitungen auf dem eigenen Grundstück verantwortlich – in der Regel bis zum Anschluss an die öffentliche Kanalisation. Das Gewässerschutzgesetz verlangt, dass diese Anlagen sachgemäss gewartet und unterhalten werden. Wie und wann sie kontrolliert werden müssen, regeln Kantone und Gemeinden unterschiedlich. Dieser Ratgeber erklärt, was überall gilt und wo Sie die Regeln für Ihre Liegenschaft finden.

Was gehört Ihnen – und was der Gemeinde?

Die Stadt St. Gallen beschreibt es in ihrem Merkblatt für Hauseigentümer anschaulich: Der Eigentümerschaft gehören alle Entwässerungsanlagen, die das Abwasser über die Anschlussleitung in die öffentliche Kanalisation leiten – von der Dachrinne über WC und Lavabo bis zur Kellerwasserpumpe, alle Anlagen, Leitungen und Schächte. Auch Sickerleitungen, Versickerungsanlagen und Rückstauklappen sind privates Eigentum.

Fachlich heisst dieser Teil Liegenschaftsentwässerung. Die öffentliche Kanalisation beginnt dort, wo der Hausanschluss in die Leitung der Gemeinde mündet. Die genaue Grenze und Sonderfälle, etwa gemeinsame Leitungen mehrerer Grundstücke, regelt das Abwasserreglement Ihrer Gemeinde.

Die Dimension ist beträchtlich: Laut der Kampagne «Mein Kanal – Meine Verantwortung», die der Verband Schweizer Abwasser- und Gewässerschutzfachleute (VSA), der Kanalsanierungsverband und die Fachgruppe Entwässerungstechnologie gemeinsam betreiben, umfassen die privaten Entwässerungsanlagen der Schweiz rund 85 000 Kilometer und 1,7 Millionen Hausanschlüsse. Die Unterhaltskosten dieser privaten Anlagen beziffert die Kampagne auf rund 2 Milliarden Franken pro Jahr. Zum Zustand nennt sie zusätzlich, etwa zwei Drittel seien gut und ein Drittel sanierungsbedürftig oder am Ende der Lebensdauer – ohne anzugeben, ob sich diese Zahl auf private Anlagen, öffentliche Kanalisation oder beide bezieht.

Was verlangt das Gesetz?

Die Grundlage steht in Art. 15 des Gewässerschutzgesetzes: «Die Inhaber von Abwasseranlagen […] sorgen dafür, dass diese sachgemäss erstellt, bedient, gewartet und unterhalten werden.» Die kantonale Behörde sorgt dafür, dass Anlagen periodisch kontrolliert werden. Der Kanton Aargau fasst es so zusammen: Für Betrieb, Unterhalt und Sanierung ist die Grundeigentümerschaft verantwortlich, Kanton und Gemeinden haben eine Aufsichtsfunktion.

Hinzu kommt der Grundsatz der Dichtheit. Der Kanton Bern zitiert dazu die Schweizer Norm SN 592 000: «Die gesamte Anlage muss über ihre gesamte Nutzungsdauer dicht sein, um die Anforderungen des Gewässerschutzes zu erfüllen.» Undichte Leitungen lassen Abwasser ins Grundwasser versickern; umgekehrt kann bei hohem Grundwasserstand sauberes Grundwasser in die Kanalisation eindringen. Gestützt auf das Gewässerschutzgesetz und die kantonale Gewässerschutzverordnung sieht das Berner Amt für Wasser und Abfall eine ausreichende Grundlage, Eigentümerschaften schadhafter Liegenschaftsentwässerungen zur Sanierung zu verpflichten.

Feste Prüfintervalle für private Hausanschlüsse nennt das Gewässerschutzgesetz nicht. Wann geprüft werden muss, hängt deshalb vom Kanton und von der Gemeinde ab.

Wann wird kontrolliert?

In der Praxis gibt es drei typische Anlässe.

Bei Neubau, Umbau und Sanierung. Neue oder ersetzte Leitungen müssen dicht sein. Der Kanton Aargau verlangt, bei neuen Hausanschlüssen Ausführungsqualität und Dichtheit zu überprüfen. Der Kanton Bern schreibt eine Dichtheitsprüfung bei der Abnahme neu erstellter, komplett ersetzter und sanierter Hausanschlussleitungen vor; über jede Prüfung ist ein Protokoll zu erstellen.

Bei flächendeckenden Zustandsaufnahmen der Gemeinde. Im Kanton Bern lassen Gemeinden im Rahmen der Zustandsaufnahme privater Abwasseranlagen (ZpA) gebietsweise alle Schmutz- und Mischwasserleitungen der Parzellen mit Kanal-TV aufnehmen. Vor der Kamerafahrt müssen die Leitungen mit Hochdruck gespült werden – frühestens drei und spätestens einen Tag vorher. Die Eigentümerschaft erhält eine Dokumentation mit Sanierungsvorschlag und grober Kostenschätzung. Zu sanieren sind laut dem Berner Amt für Wasser und Abfall alle Leitungen der VSA-Zustandsklassen 0 bis 2. Für private Anlagen gelten dabei nicht die VSA-Fristen für öffentliche Leitungen: «Generell sollen Sanierungen unabhängig von der Zustandsklasse innerhalb einer Frist von zwei Jahren ausgeführt werden», wobei die Frist im Einzelfall angepasst werden kann, etwa bei einem absehbaren Umbau. Der Kanton unterstützt die Gemeinden mit 500 Franken pro Gebäude aus dem Abwasserfonds; die zweite Hälfte des Beitrags fliesst erst, wenn die Sanierungen fristgerecht abgeschlossen sind. Andere Kantone und Gemeinden kennen vergleichbare Programme.

Aus eigenem Interesse. Auch ohne Anordnung lohnt sich eine Kontrolle. Die Stadt St. Gallen empfiehlt in ihrem Merkblatt von 2019, den Zustand der Leitungen im Untergrund – nach vorgängiger Reinigung – durch erfahrene Spezialfirmen für Kanalfernsehen begutachten zu lassen, und zwar regelmässig, zum Beispiel alle zehn Jahre. So würden Schäden rechtzeitig erkannt und unter Umständen kostspielige Gesamterneuerungen vermieden.

Was gehört zum regelmässigen Unterhalt?

Das St. Galler Merkblatt nennt folgende Arbeiten:

• Durchspülen der Sicker-, Grund- und Grundstückanschlussleitungen
• Entleeren der Hof- und Schlammsammler sowie der Ölabscheider
• Kontrollieren der Abwasserpumpen und Versickerungsanlagen
• Überprüfen, ob die Rückstauklappen einwandfrei funktionieren
• Überprüfen der Grund- und Hausanschlussleitungen mit Kanal-TV-Kameras

Fehlt ein Plan der ausgeführten Entwässerung, sollten Sie ihn laut St. Gallen durch einen Abwasserfachmann erstellen lassen. Ohne Plan wissen weder Sie noch eine beauftragte Firma, wo Leitungen und Kontrollschächte liegen. Für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bewährt sich ein Wartungsvertrag mit festen Intervallen und Rapporten – mehr dazu unter Unterhalt der Liegenschaftsentwässerung.

Wie oft reinigen und prüfen?

Feste Intervalle für private Leitungen schreibt das Gewässerschutzgesetz nicht vor. Wie oft gereinigt und geprüft werden sollte, hängt laut der Firma Kanal total von Material, Alter und Nutzung der Leitung ab, teils auch vom Baugrund. Als Orientierung dienen die Empfehlungen und Vorgaben der Behörden:

Anlage	Empfehlung oder Vorgabe	Quelle
Grund- und Anschlussleitungen	periodisch spülen; Zustand mit Kanal-TV regelmässig prüfen, zum Beispiel alle zehn Jahre	Stadt St. Gallen
Hof- und Schlammsammler	regelmässig entleeren	Stadt St. Gallen
Abwasserpumpen, Rückstauklappen	regelmässig auf Funktion prüfen	Stadt St. Gallen
Fettabscheider	in der Regel monatlich, mindestens alle drei Monate leeren (nach SN EN 1825-2)	VSA-Merkblatt
Erdverlegte Druckleitungen ausserhalb des Gebäudes	Dichtheitsprüfung alle 25 Jahre; verzichtet werden kann, wenn die Leitung mindestens 1 m über dem höchsten Grundwasserspiegel liegt, im Gewässerschutzbereich üB liegt oder jünger als 15 Jahre ist; in Grundwasserschutzzonen gilt das Schutzzonenreglement	Kanton Bern (ZpA)

Zusätzlich gibt es Anlässe, bei denen eine Kontrolle sinnvoll oder verlangt ist: wenn die Gemeinde sie anordnet, vor und nach Umbauten und Sanierungen, beim Kauf einer älteren Liegenschaft und nach Unwettern mit Rückstau. Wiederkehrende Verstopfungen sind ebenfalls ein Signal, die Leitung reinigen und mit der Kamera untersuchen zu lassen.

Besondere Pflichten für Gastronomie und Gewerbe

Wer eine Küche mit vielen Mahlzeiten betreibt, hat zusätzliche Pflichten. Im Kanton Bern muss fetthaltiges Abwasser aus Gaststätten und kollektiven Haushaltungen mit mehr als 150 warmen Mahlzeiten pro Tag vor der Ableitung in einem Fettabscheider behandelt werden; bestehende Betriebe müssen bei einem Umbau oder bei Problemen in der Kanalisation nachrüsten. Küchenabfallzerkleinerer sind dort nicht zulässig, weil Abfälle nicht über die Kanalisation entsorgt werden dürfen.

Fettabscheider müssen regelmässig geleert und gereinigt werden. Der VSA hält in seinem Merkblatt fest, dass sämtliche Wartungsarbeiten in einem Betriebsjournal festzuhalten sind, die Entsorgung mit Begleitscheinen nach der Verordnung über den Verkehr mit Abfällen dokumentiert werden muss und Enzympräparate nicht gestattet sind. Für Garagen, Waschplätze und Tankstellen gelten ähnliche Regeln für Ölabscheider – siehe Ölabscheider leeren und warten.

Was tun, wenn die Leitung schadhaft ist?

Zeigt die Kamerainspektion Schäden, ist nicht immer ein Aufgraben nötig. Viele Leitungen lassen sich von innen sanieren, etwa mit einem Schlauchliner oder punktuellen Reparaturen. Die Kampagne «Mein Kanal – Meine Verantwortung» nennt für zertifizierte Sanierungen eine Verlängerung der Nutzungsdauer um bis zu 50 Jahre. Nach der Sanierung gehören eine Abnahme mit Kamera und meist eine Dichtheitsprüfung dazu.

Im Kanton Bern koordinieren Gemeinden, die eine Zustandsaufnahme durchführen, die Sanierungen gebietsweise und geben den Eigentümerschaften eine Liste geeigneter Unternehmen ab. Es bleibt den Privaten aber offen, ob sie das Angebot der Gemeinde annehmen oder die Arbeiten selbst vergeben. Holen Sie in jedem Fall zwei Offerten auf Basis desselben Kanal-TV-Protokolls ein.

Hausanschluss defekt – wer zahlt?

Für den Hausanschluss und die übrigen Leitungen auf dem Grundstück zahlt in der Regel die Grundeigentümerschaft. Der Kanton Aargau hält fest, dass sie für Betrieb, Unterhalt und Sanierung der Liegenschaftsentwässerung verantwortlich ist. Er weist zudem darauf hin, dass viele bestehende Hausanschlüsse Mängel aufweisen, und verlangt, sie bei abwasserrelevanten Bauvorhaben oder bei Sanierungen der öffentlichen Kanalisation zu prüfen und falls nötig instand zu setzen. Saniert die Gemeinde ihre Leitung in der Strasse, kann das also auch für Ihren Anschluss Arbeiten auslösen.

Wo genau Ihre Verantwortung endet, steht im Abwasserreglement der Gemeinde. Dort ist auch geregelt, wie gemeinsame Leitungen mehrerer Grundstücke aufgeteilt werden. Im Stockwerkeigentum tragen alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten gemeinschaftlicher Leitungen nach ihren Wertquoten (Art. 712h ZGB).

Vermieterinnen und Vermieter können die Sanierung nicht über die Nebenkosten abrechnen: Unterhalts- und Reparaturkosten gehören laut dem Mieterinnen- und Mieterverband nicht zu den Nebenkosten. Anders ist es beim wertvermehrenden Anteil einer Erneuerung: Er kann als Mehrleistung zu einer Mietzinserhöhung führen (Art. 269a lit. b OR). Bei umfassenden Überholungen gelten die Kosten nach Art. 14 VMWG in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend; ob eine solche Überholung vorliegt, hängt vom Einzelfall ab – Auskunft geben Mieterverband, Hauseigentümerverband oder die Schlichtungsbehörde. Versicherungen übernehmen Kosten für Kontrolle und Sanierung einer gealterten Leitung selten; die Firma Kanal total schreibt etwa, die Kosten einer Kanalinspektion würden nur in seltenen Fällen von der Versicherung übernommen. Was eine grabenlose Sanierung kostet und wie es mit dem Steuerabzug aussieht, steht auf der Seite zur Kanalsanierung.

Checkliste für Eigentümerschaften

1. Abwasserreglement lesen: Es regelt die Grenze zur öffentlichen Leitung, Kontrollpflichten und allfällige Gebühren.
2. Pläne beschaffen: Bei der Gemeinde oder in den Bauakten nach dem Entwässerungsplan fragen; fehlt er, erstellen lassen.
3. Zustand kennen: Eine Kamerainspektion nach Reinigung zeigt, ob Handlungsbedarf besteht – vor allem bei älteren Liegenschaften oder vor einem Kauf.
4. Unterhalt planen: Sammler, Pumpen, Rückstauklappen und Abscheider in festen Intervallen warten lassen und Rapporte aufbewahren.
5. Bei Schäden handeln: Sanierungsfristen der Gemeinde einhalten (im Kanton Bern in der Regel zwei Jahre) und nach der Sanierung Abnahmeprotokoll und Dichtheitsnachweis aufbewahren.