Verstopfung in der Mietwohnung: Wer zahlt die Rohrreinigung – Mieter, Vermieter oder Versicherung?

Wer bei einer Verstopfung in der Mietwohnung die Rohrreinigung bezahlt, hängt vor allem davon ab, wo die Verstopfung sitzt. Den Siphon unter dem Lavabo muss die Mieterschaft in der Regel selbst reinigen oder die Reinigung bezahlen. Ist die Abwasserleitung verstopft, zahlt grundsätzlich die Vermieterschaft – ausser sie kann einen unsachgemässen Gebrauch nachweisen. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für Mietwohnungen und Stockwerkeigentum, was über die Nebenkosten laufen darf und was Versicherungen übernehmen.

Siphon oder Leitung: Wo die Verstopfung sitzt, entscheidet

Ausgangspunkt ist Art. 259 OR: «Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.» Fachleute sprechen vom kleinen Unterhalt. Alles, was darüber hinausgeht, ist Sache der Vermieterschaft: Nach Art. 256 OR muss sie die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten.

«Kassensturz Espresso» hat das 2024 für Verstopfungen konkretisiert:

• Siphon verstopft: Die Mieterin muss ihn selbst aufschrauben und reinigen. Lässt sie dafür einen Sanitär kommen, bezahlt sie ihn in der Regel selbst. Laut der Sendung sieht das auch der Hauseigentümerverband so.
• Abwasserleitung verstopft: Dann zahlt die Vermieterschaft, weil das zum normalen Unterhalt gehört.
• Siphon lässt sich nicht aufschrauben: Auch dann übernimmt die Vermieterschaft die Kosten.
• Siphon war schon beim Einzug verstopft: Die Mieterschaft hat die Verstopfung nicht verursacht und muss nicht zahlen.

Daraus folgt auch, wer die Firma wählt: Beim kleinen Unterhalt darf die Mieterschaft selbst entscheiden, wen sie beauftragt. Geht es um den normalen Unterhalt, bestimmt die Vermieterschaft die Firma.

Unsachgemässer Gebrauch: Wer muss was beweisen?

Die Vermieterschaft kann die Kosten für eine verstopfte Leitung nur dann der Mieterschaft belasten, wenn sie nachweist, dass diese die Verstopfung durch unsachgemässen Gebrauch verursacht hat. Das hielt der «K-Tipp» im September 2026 in seiner Rechtsberatung fest; als Beispiel nennt er Gips, der in den Abfluss geleert wurde. Die Beweislast liegt also bei der Vermieterschaft.

Für Sie als Mieterin oder Mieter heisst das: Lassen Sie sich den Rapport der Rohrreinigungsfirma zeigen. Ein guter Rapport nennt die Stelle der Verstopfung und ihre Ursache, zum Beispiel Fettablagerungen, Wurzeln, einen Rohrschaden oder Feuchttücher. Ein Befund wie «Wurzeleinwuchs» oder «Versatz in der Grundleitung» spricht gegen einen Fehler der Mieterschaft. Liegen tatsächlich Hygieneartikel oder Bauschutt in der Leitung, wird es schwieriger.

Erst melden, dann handeln

Mängel, die die Mieterschaft nicht selbst beheben muss, hat sie der Vermieterschaft zu melden (Art. 257g OR). Wer das unterlässt, haftet für den Schaden, der daraus entsteht – etwa wenn eine langsam ablaufende Leitung weiter benutzt wird, bis sie überläuft. Melden Sie eine Verstopfung deshalb rasch und am besten schriftlich, mit Datum und Fotos.

Beseitigt die Vermieterschaft einen ihr bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist, sieht Art. 259b OR Rechte der Mieterschaft vor: Schränkt der Mangel den Gebrauch zwar ein, aber nicht erheblich, darf die Mieterschaft ihn auf Kosten der Vermieterschaft beseitigen lassen. Schliesst er den Gebrauch aus oder beeinträchtigt er ihn erheblich, kann sie fristlos kündigen. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass die Vermieterschaft vom Mangel weiss.

Es gibt mildere Mittel als die Kündigung. Ist die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, kann die Mieterschaft verlangen, dass der Mietzins bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabgesetzt wird (Art. 259d OR). Zudem kann sie der Vermieterschaft schriftlich eine angemessene Frist zur Behebung setzen und androhen, künftige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen; die Hinterlegung muss sie schriftlich ankündigen (Art. 259g OR). Hinterlegte Mietzinse fallen an die Vermieterschaft, wenn die Mieterschaft ihre Ansprüche nicht innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde geltend macht (Art. 259h OR). Weil dabei Fristen und Formvorschriften gelten, lohnt sich vorher eine Beratung beim Mieterverband oder bei der Schlichtungsbehörde.

Schwierig ist der Notfall in der Nacht oder am Wochenende. Viele Verwaltungen haben dafür eine Notfallnummer oder einen Pikettdienst; Firmen, die über diesen Weg kommen, rechnen direkt mit der Eigentümerschaft ab. Ist niemand erreichbar, benutzen Sie die betroffenen Abläufe nicht mehr und verhindern Sie weiteren Schaden. Wenn Sie selbst einen Notdienst aufbieten, vereinbaren Sie ein Kostendach und lassen sich eine detaillierte Rechnung mit Befund geben. Ob Sie diese Kosten von der Vermieterschaft zurückfordern können, hängt vom Einzelfall ab – lassen Sie sich im Zweifel beim Mieterverband oder einer Schlichtungsbehörde beraten.

Darf die Rohrreinigung über die Nebenkosten laufen?

Nebenkosten sind nach Art. 257a OR das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, und die Mieterschaft muss sie nur bezahlen, wenn sie das mit der Vermieterschaft besonders vereinbart hat. Unterhalts- und Reparaturkosten gehören laut dem Merkblatt des Mieterinnen- und Mieterverbands von 2026 nicht dazu; sie muss die Vermieterschaft als Gegenleistung zum Mietzins übernehmen, selbst wenn sie im Mietvertrag aufgeführt sind.

Für das Abwasser unterscheidet das Merkblatt:

Position	Einschätzung des Mieterverbands
Verbrauchsgebühr für Abwasser	zulässig
Kanalreinigungen, periodische Reinigung der Fallstränge, Grundgebühren	umstritten
Gebühr für Regenwasser, wertabhängige Grundgebühren	unzulässig

Eine einzelne Rohrreinigung wegen einer Verstopfung ist demnach keine Nebenkostenposition. Steht eine periodische Kanalreinigung in Ihrer Nebenkostenabrechnung, prüfen Sie zuerst, ob sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Stockwerkeigentum: Wem gehört die Leitung?

In einer Eigentumswohnung gibt es keine Vermieterschaft, die zahlt – die Frage ist, ob eine Leitung zum eigenen Sonderrecht gehört oder gemeinschaftlich ist. Das Zivilgesetzbuch gibt den Rahmen vor:

• Eigene Räume: Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer sind in der Verwaltung und Benutzung ihrer eigenen Räume frei und müssen sie so unterhalten, wie es die Erhaltung des Gebäudes erfordert (Art. 712a ZGB).
• Gemeinschaftliche Anlagen: Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen, können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden (Art. 712b ZGB). Eine Fallleitung, an die mehrere Wohnungen angeschlossen sind, oder die gemeinsame Grundleitung gehört damit zum gemeinschaftlichen Teil.
• Kostenverteilung: Die Kosten für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen gemeinschaftlicher Teile tragen alle nach ihren Wertquoten (Art. 712h ZGB). Dienen bestimmte gemeinschaftliche Anlagen einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen.

Wer genau was trägt, steht im Begründungsakt und im Reglement Ihrer Gemeinschaft. Liegt die Verstopfung im Siphon Ihrer eigenen Wohnung, zahlen Sie selbst. Ist die gemeinsame Leitung betroffen, beauftragt die Verwaltung die Firma. Für Gemeinschaften lohnt sich ein Wartungsvertrag für die Liegenschaftsentwässerung mit festen Intervallen.

Zahlt die Versicherung?

Die Verstopfung selbst ist in der Regel Unterhalt und damit Sache der Eigentümerschaft oder – beim kleinen Unterhalt – der Mieterschaft. Versichert sein können die Folgen, wenn Wasser austritt: Schäden am Gebäude über die Gebäudeversicherung, Schäden an Möbeln und Hausrat über die Hausratversicherung, je nach Police.

Wie die Abgrenzung aussieht, zeigen die Schadenbeispiele, die AXA zu ihrer Gebäudeversicherung veröffentlicht: Nach einem Leck am Küchensiphon bezahlte die Versicherung den Schaden an der Küche, die Reparatur des Siphons selbst war nicht versichert. Lesen Sie deshalb in Ihren Versicherungsbedingungen nach, was gedeckt ist, und melden Sie einen Wasserschaden, bevor Sie grössere Aufträge erteilen. Haben Sie als Mieterin oder Mieter einen Schaden an der Liegenschaft verursacht, kann je nach Fall die Privathaftpflichtversicherung zuständig sein – auch hier entscheidet die Police.

Checkliste für Mieterinnen und Mieter

1. Siphon prüfen: Ist nur ein Ablauf betroffen, reinigen Sie zuerst den Siphon. Wie das geht und wo die Grenzen liegen, steht im Ratgeber «Abfluss verstopft – was tun?».
2. Melden: Hilft das nicht, melden Sie die Verstopfung sofort der Verwaltung, schriftlich und mit Fotos.
3. Firma über die Verwaltung: Lassen Sie die Verwaltung die Firma beauftragen, wenn die Leitung betroffen ist.
4. Im Notfall Kosten begrenzen: Muss es schnell gehen, wählen Sie einen Betrieb mit Adresse in der Region, vereinbaren ein Kostendach und verlangen eine Rechnung mit Befund. Was eine Rohrreinigung kostet, haben wir separat zusammengestellt.
5. Rapport aufbewahren: Der Befund der Firma zeigt, wo die Verstopfung lag und woher sie kam – das ist Ihre Grundlage, falls es Streit über die Rechnung gibt.

Eine Übersicht über Firmen für die Abflussreinigung bei Verstopfungen finden Sie im Verzeichnis, nach Region und Leistung geordnet.